Stel je wilt een woning kopen! Dan ontdek je al snel dat je in de huidige markt ‘moet’ overbieden op een huis. Je bent niet de enige die staat te springen om een nieuwe woning. De vraag naar koopwoningen is enorm; het aanbod ervan is vele malen lager. Om meer kans te maken op je droomwoning kun je er voor kiezen om fors boven de vraagprijs te bieden. Is dat verstandig? En zo ja, hoeveel moet je overbieden op een huis om niet achter het net te vissen, maar ook niet (veel) té veel te betalen?
Overbieden huis: Waarom?
De oorzaak voor dat overbieden is duidelijk: de krapte op de woningmarkt. Woningen gaan als zoete broodjes over de toonbank. Het kleine aantal woningen en de grote vraag zorgen ervoor dat de prijzen hard omhoog gaan. En dat mensen bereid zijn meer te betalen, soms zelfs meer dan wat een huis eigenlijk waard is. Daarbij speelt ook mee dat er tegenwoordig vaak sprake is van bieden op inschrijving.
Maar let op! De vraagprijs die verkopers hanteren is niet altijd het bedrag dat de woning waard is. Vaak bepalen verkopers samen met de makelaar een strategische vraagprijs en die kan ook heel bewust onder de taxatiewaarde liggen. Dat je gaat overbieden, betekent dus niet direct dat je meer voor een woning betaalt dan dat deze waard is.
Gemiddelde overbieding huis
Het is echt onverstandig om op basis van een gemiddelde te bepalen hoeveel je gaat overbieden. Waar is het gemiddelde op gebaseerd? Er kunnen enorme verschillen ontstaan als je vergelijkt met de verkeerde regio, een ander type woning of een verkeerde periode. En dan nog het belangrijkste aspect: is de vraagprijs (bewust) te laag, realistisch of (veel) te hoog? Nog maar enkele jaren geleden was het gebruikelijk om meer te vragen dan de waarde van de woning. Ook in de huidige markt doen sommige verkopers dat nog steeds. Als je op een dergelijke woning gaat overbieden, kun je enorm in de problemen raken. Laat je daarom, juist in deze gekke markt, goed voorlichten zodat je meer inzicht krijgt in de waarde van de woning en de te volgen strategie. Een bod bestaat naast euro’s ook uit voorwaarden en een voorstel qua datum van aanvaarding. Deze drie punten samen vormen het bod.
Bieden tactieken
- Kijk ten eerste naar de waarde van de woning. Je kunt bijvoorbeeld voor een paar euro informatie opvragen bij het Kadaster over de koopsom die is betaald voor vergelijkbare woningen. Zo weet je ongeveer voor welk bedrag jouw woning waarschijnlijk weggaat.
- Houd de kosten voor onderhoud in gedachten. Moet er nog veel aan de woning gebeuren? Besef dan dat alles wat je overbiedt, afgaat van je budget om de woning te verbouwen of op te knappen. Verwacht je hoge onderhoudskosten? Dan kun je een voorbehoud van bouwkundige keuring Je zit dan alleen aan de koop vast als de kosten die uit een bouwkundige keuring naar voren komen niet boven een bepaald bedrag uitkomen.
- Kijk verder dan alleen de prijs. Verkopers gaan niet altijd voor het hoogste bod. Je kunt bijvoorbeeld ook een niet-torenhoog bod zonder voorbehoud van financiering uitbrengen als je daarvoor voldoende financiële middelen hebt. Dat is aantrekkelijk voor de verkopers, omdat ze meer zekerheid hebben dat de koop doorgaat. Of kijk of er andere voorwaarden zijn waarmee jij slim op de verkopers kunt inspelen. Als zij bijvoorbeeld grote haast hebben om de woning te verkopen, kun je aangeven dat de sleuteloverdracht wat jou betreft snel kan plaatsvinden.
- Wees realistisch. Laat je niet gek maken door het verkooppraatje van de makelaar en door alle berichtgeving over overbieden. Ga niet in de wilde weg een heel hoog bod uitbrengen om maar de woning te bemachtigen. Kijk ook realistisch of je dit bedrag echt voor het huis overhebt of niet.
- Kijk naar je toekomstplannen. Overbieden brengt risico’s met zich mee als je van plan bent om niet lang in dit huis te blijven wonen. Je woning zou dan minder waard kunnen worden als de woningmarkt opeens minder overspannen is. Zie je deze woning als het huis waar je oud wordt en verwacht je er nog wel een tijdje goed te zitten? Dan is het misschien minder erg om nu boven de vraagprijs te zitten. Over een langere tijd is dat een minder fors bedrag.
- Houd je budget in je achterhoofd. Bied nooit meer dan wat je financieel kunt missen. Houd ook rekening met je maximale hypotheek.
Overbieden en hypotheek, hoe zit dat?
Nu is er wel een dingetje met overbieden. Als je een bod uitbrengt op een woning, is het belangrijk dat je die prijs ook echt kunt betalen met een hypotheek en je spaargeld (en een eventuele overwaarde op je huidige woning). Maar daar gaat weleens iets mis. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen (of 106% als je de hypotheek deels voor energiebesparende maatregelen gebruikt).
Als je overbiedt, kan het goed zijn dat de taxateur je woning voor minder taxeert dan wat je voor het huis hebt geboden. Dan zal je hoe dan ook een deel van de koopsom uit eigen zak moeten betalen. En dat nog naast de kosten koper die daar bovenop komen.
Lukt het niet om de financiering rond te krijgen doordat je te veel hebt overboden? Dan kun je alleen zonder boete (van 10% van de koopsom) onder de koop uit als je in de ontbindende voorwaarden een voorbehoud van financiering hebt opgenomen én kunt aantonen dat je hypotheekaanvraag is afgewezen.
Moraal van het verhaal: Check je budget voor overbieden op een huis
Dus, het moraal van het verhaal? Zorg dat je heel helder hebt hoeveel jouw budget is voor een woning. En hoeveel je dus kunt (over)bieden. Schakel een deskundige in bij het kopen van een huis en bij het afsluiten van een hypotheek. Dat bespaart uiteindelijk meer dan het kost.
Meer blogs en vlogs
